Par Muriel Galia le 12 juin 2018

Votre acte authentique ne précise pas la propriété du mur séparatif avec le fonds voisin ? Le plan cadastral qui peut y être annexé apporte un début de réponse, mais il ne s’agit pas d’un document ayant force probante.

L’article 653 du code civil pose le principe d’une présomption de mitoyenneté, dans les villes et les campagnes, pour tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardin, et même entre enclos dans les champs. Ainsi, la mitoyenneté est la règle, sauf marque du contraire.

Le mur sera notamment considéré comme privatif lorsque :

  • la sommité du mur est droit et à plomb de son parement d’un côté et présente de l’autre un plan incliné,
  • lorsqu’il n’y a que d’un côté, un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur,

Le mur est alors censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et les filets de pierre.

Mais alors qu’en est-il pour un mur de soutènement ?

Le raisonnement est inversé : est présumé propriétaire celui dont les terres sont retenues par le mur.

  • Cour de cassation, civ. 3ème, 24 mars 2015 n°13-27412

Cette présomption tombe lorsqu’il est établi que le mur de soutènement a une vocation de clôture. La Cour de cassation ne fixe pas de hauteur plancher mais retient son importance pour qualifier le mur de mur de soutènement ou de mur de clôture. Outre la hauteur, la Cour de cassation apprécie la vocation du mur. Ainsi, lorsque le mur a été construit notamment pour empêcher les vues sur la maison en contrebas, il peut être considéré comme un mur de clôture. Il est alors mitoyen.

  • Cour de cassation, civ. 3ème, 15 décembre 2016 n°15-24832