Par Muriel Galia le 27 novembre 2018

Le cabinet a obtenu que la Cour d’Appel de Rennes, par un arrêt du 13 novembre 2018, infirme un jugement par lequel un acquéreur avait été débouté, le 22 novembre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de QUIMPER, de sa demande tendant à la résolution d’une vente. Notre client a ainsi remporté :

  • La résolution de la vente conclue, devant notaire, en mars 2012 et portant sur plusieurs biens situés sur une commune Finistérienne.
  • la condamnation des vendeurs au paiement d’une somme de 18 754,48 euros à titre de dommages-intérêts.

La résolution d’un contrat a pour effet de placer les cocontractants dans la situation antérieure à la signature dudit contrat. Il en résulte, en l’espèce, que les vendeurs doivent restituer le prix de vente tandis que l’acquéreur doit, simultanément, restituer le bien.

En cause, un acte de vente portant sur une maison d’habitation et un terrain sur lequel est édifié un bâtiment anciennement à usage de garage. Lors de la réalisation de travaux, l’acquéreur a découvert l’existence de cuves d’hydrocarbures enterrées. Le bien vendu n’était pas un simple ancien garage mais une ancienne station service dont la cessation d’activité n’avait jamais été portée à la connaissance de l’administration. Surtout, le site n’avait pas fait l’objet d’une dépollution. L’acquéreur a alors fait assigner les vendeurs devant le Tribunal de grande Instance de QUIMPER, territorialement compétent, en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts. Ledit Tribunal n’a pas fait droit à ces demandes, considérant qu’il n’était pas démontré que la présence des cuves rendait l’immeuble impropre à sa destination.

C’est dans ce contexte que le cabinet SAOUT & GALIA a été saisi de la défense des intérêts de l’acquéreur débouté en première instance. Après avoir immédiatement interjeté appel de la décision, nous avons conseillé à notre client de mandater un bureau d’études afin qu’il détermine si le site était pollué, ou à tout le moins, s’il existait un risque pour la sécurité des biens et des personnes. Après avoir réalisé nombre d’analyses du sol et également des compositions des cuves, il a été démontré que les activités pratiquées sur le site ne semblaient pas avoir eu d’impact significatif sur la qualité des sols. En revanche, le bureau d’études a démontré que l’inertage n’avait pas été réalisé sur l’une des cuves et n’était pas satisfaisant sur les deux autres (inertage à l’eau). Il en résulte la présence de vapeurs résiduelles d’hydrocarbures susceptibles d’entrainer un risque d’inflammation et/ou d’explosion. Le bureau d’études a préconisé le démantèlement après dégazage des trois cuves en place pour un coût de remise en état du site non négligeable.

– La Cour a constaté que le rapport du bureau d’études, bien que non contradictoire, a permis de l’éclairer sur le sens de la décision à rendre. La preuve manquante en première instance a ainsi été rapportée devant la Cour. Celle-ci a pu en déduire que le vice caché réside non pas dans la présence des cuves mais dans l’absence de procédé d’inertage conduisant à éviter tout risque de formation de vapeurs. Ce risque d’inflammation ou d’explosion rend donc la chose impropre à sa destination.

– La Cour a écarté la clause d’exclusion de garantie des vices cachés. En effet, les vendeurs reconnaissaient avoir eux-mêmes inertés à l’eau deux des trois cuves. Il ne justifiaient pas, parallèlement, avoir traité la troisième cuve de manière satisfaisante. Il en résulte qu’ils avaient nécessairement connaissance du vice préalablement à la vente, lequel a été sciemment caché. La clause d’exclusion de garantie a ainsi pu être écartée afin de permettre une juste indemnisation de l’acquéreur floué.

Il convient de profiter de cet arrêt pour rappeler que les questions environnementales ne sont pas à négliger dans le cadre des transactions immobilières. Le coût de la dépollution de certains sites peut conduire les vendeurs à limiter les informations fournies aux acquéreurs. Cette attitude n’est pas sans risque sur la fiabilité de la transaction. Il est donc nécessaire de faire preuve de vigilance.

Le Cabinet SAOUT & GALIA, saura vous conseiller dans ce domaine.