Par Muriel Galia le 4 novembre 2019

Vous envisagez d’acquérir un bien dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement ? Nous vous recommandons la plus grande prudence avant de signer le contrat.

Les ventes d’immeubles à construire sont régies par les articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

« La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».

Le législateur protège l’acquéreur, tout particulièrement pour les biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage mixte. Ainsi, doivent être régularisés :

  • un contrat préliminaire,
  • un contrat définitif : l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement.

Ces actes doivent comporter un certain nombre de clauses obligatoires. Malheureusement, aucune n’impose la fixation de pénalités automatiques en cas de retard de livraison. Or, la rédaction des contrats est à l’initiative du vendeur qui n’a pas intérêt à prévoir de telles pénalités. Pire, le contrat définitif intègre généralement une clause d’exonérations pour « motifs légitimes », dont la liste peut être étendue. Une telle clause peut rendre difficile l’obtention d’indemnités, qu’elles soient issues de l’application de la pénalité « automatique » ou de la preuve d’un préjudice.

La livraison dans le délai est une obligation de résultat. En cas de retard, la faute du vendeur n’a pas à être prouvée. Elle est présumée par le seul non-respect du délai imparti pour la livraison. Néanmoins, pour pouvoir obtenir le versement de dommages et intérêts, il sera indispensable d’établir la réalité d’un préjudice ainsi qu’un lien de causalité entre ce préjudice et le retard du vendeur dans la livraison.

Pour échapper à une telle démonstration, seule une clause prévoyant l’application de pénalités de retard permettra d’obtenir une indemnisation automatique en cas de livraison tardive. Cette indemnisation pourra se cumuler avec la réparation de vos préjudices en lien avec le retard dès lors qu’ils pourront être prouvés.

Pour ne pas vous retrouver enlisés comme plusieurs de nos clients qui ont signé ce type de contrats sans avoir pris de précautions, nous vous recommandons le recours à un avocat en droit immobilier dès la phase de négociations. En cas de retard de livraison, il sera également indispensable de vous faire assister pour constituer un dossier permettant d’établir vos préjudices et engager les démarches utiles. Notre cabinet se tient à votre disposition.

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